Обзор недвижимости масс-маркет Санкт-Петербурга на декабрь 2014 года
11.01.2015
На декабрь 2014 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга категории масс-маркет в стадии строительства находится 176 жилых домов, общая площадь которых составляет 5 357 тыс. кв. м.
В 4 квартале в продажу вышел 31 новый дом. В числе этих домов, как очередные корпуса уже существующих комплексов (ЖК «София», ЖК «Северная Долина», ЖК «Южная Акватория», ЖК «Юнтолово» и другие), так и совершенно новые проекты (ЖК «Шуваловский дуэт», ЖК «Дом у Березового Сада», ЖК «Фламинго», ЖК «Алые паруса», ЖУ «Приневский» и другие). Общая площадь жилой недвижимости, выведенной на рынок с конца сентября по декабрь 2014 года, составляет 682 233 кв. м. жилья, предлагая покупателям 15 649 квартир.
Площадь строящегося жилья в 4 квартале 2014 года по сравнению с 3 кварталом снизилась на 2,1%. Это объясняется сдачей в эксплуатацию сразу 18 домов за период с конца сентября. С начала года прирост площади строящегося жилья составил 11,8%, благодаря выходу в продажу большого количества как очередных корпусов уже существующих комплексов, так и совершенно новых проектов.
Лидером по площади строящегося жилья традиционно является Выборгский район. Его доля на всем рынке строящегося жилья масс-маркет составляет более 21%. Здесь в стадии строительства находятся дома, общей площадью 1 129 тыс. кв. м. К наиболее крупным объектам можно отнести строящиеся корпуса ЖК «Северная Долина» (419 тыс. кв. м.), а также долгострой «Лондон-Парк» (244 тыс. кв. м.).
На второе место вышел Красносельский район – 985 тыс. кв. м. жилья. Наиболее крупные проекты Красносельского района: ЖК «Море» (227 тыс. кв. м.), ЖК «Южная Акватория» (191 тыс. кв. м.), ЖК «Жемчужный Фрегат» (191 тыс. кв. м.), а также ЖК «Жемчужная Симфония» (110 тыс. кв. м.).
Третье место досталось Приморскому району – здесь строится 806 тыс. кв. м. жилья. Здесь в состоянии строительства находятся такие крупные комплексы, как ЖК «Новая Каменка» (171 тыс. кв. м.), ЖК «Юнтолово» (82 тыс. кв. м.), а также ЖК «Шуваловский» (86 тыс. кв. м.).
Эти три района занимают 54,5% всего строящегося жилья Санкт-Петербурга.
Число жилых комплексов эконом-класса превосходит число жилых комплексов комфорт-класса всего на 1, но по площади строящегося жилья превосходство эконом-класса более очевидно. Жилые объекты эконом-класса составляют 58,3% от общей площади строящегося жилья (3 122 тыс. кв. м.), а комфорт-класса – 41,2% с площадью 2 235 тыс. кв. м.
72% домов масс-маркет в Санкт-Петербурге строится по монолитной технологии. К таким домам относятся монолитные, кирпично-монолитные, каркасно-монолитные дома, а также монолитные дома с вентилируемым фасадом. 26% новостроек возводится по панельной технологии, к которым также относятся и панельно-монолитные дома. Из кирпича строится всего 2% домов в СПб.
Среди строящихся домов преобладают многоэтажные жилые комплексы. На долю малоэтажного строительства приходится лишь 2% площадей строящегося жилья.Более половины площадей предоставляются к продаже без отделки (54%). К категории «без отделки» были отнесены квартиры с предчистовой, а также с «черновой» отделкой. Чистовой или полной отделкой обладают лишь 46% квартир. К данной категории были отнесены также квартиры «под ключ».
В 69% домах предлагается рассрочка. Первоначальный взнос в случае беспроцентной рассрочки может начинаться от 10 %, а в среднем составляет 26%. При рассрочке с удорожанием первоначальный взнос начинается с 20% и составляет в среднем 31%. К домам, в которых отсутствует рассрочка, относятся также сданные дома, которые предоставляли рассрочку до окончания строительства дома. Ипотека предоставляется практически во всех комплексах. Те дома, которые не аккредитованы банками (2%), совсем недавно открыли свои продажи, и предоставление ипотечного кредитования запланировано у них на начало 2015 года.
Наименьшая стоимость машино/места было обнаружено в ЖК «Море» в Красносельском районе. Здесь стоимость машино/места начинается с 200 тыс. руб. Максимальная стоимость машино/места в жилом комплекса масс-маркет была зафиксирована в ЖК «Time». Здесь стоимость машино/места достигает 2,5 млн. руб.
Минимальная средняя цена квадратного метра недвижимости масс-маркет зафиксирована в Калининском районе – 81 278 руб. На том же уровне цены в Красногвардейском и Выборгском районах (81-82 тыс. руб.). Самая высокая средняя цена за «квадрат» обнаружена в Московском районе – 99 649 руб. На том же уровне цены в Василеостровском, Адмиралтейском и Фрунзенском районах (98-99 тыс. руб.).
В целом средняя цена квадратного метра в 4 квартале 2014 года по сравнению с 3 кварталом увеличилась на 5,62%.
Наибольший прирост замечен в Выборгском (+9,9%), Красногвардейском (+8,51%) и Фрунзенском (+9,72%) районах города. Рост цен в этих районах произошел в основном за счет повышения цен в ЖК «Северная Долина», ЖК «Новая Охта» и ЖК «София».
Наименьший рост цен за квартал был зафиксирован в Василеостровском районе. Здесь цена квадратного метра в среднем увеличилась на 0,09%. В 4 квартале 2014 года вышел в продажу ЖК «Светлый мир» Я-Романтик» со средней ценой чуть более 80 тыс. руб./кв. м., что значительно ниже средней цены по району.
В целом же с начала года мы наблюдаем снижение средней цены квадратного метра на 1,89%.
В отличие от предыдущих периодов в 4 квартале в сданных домах оказалась не самая высокая цена квадратного метра – 91 605 руб./кв. м. Это объясняется ажиотажным спросом на квартиры-студии и однокомнатные квартиры, в связи с колебаниями валютного курса в ноябре-декабре 2014 года. В данной обстановке именно квартиры с наименьшей стоимостью и метражом в сданных домах оказались на пике популярности. А, как известно, цена квадратного метра в таких квартирах наибольшая.
60% нового жилья оказалось в сегменте эконом. Среди районов по площади новых комплексов масс-маркет лидирует Выборгский район за счет вывода в продажу новых корпусов ЖК «Северная Долина» и ЖК «Парголово». Также в продажи вышли новые объекты в Выборгском районе: ЖК «Шуваловский Дуэт» и «Дом у березового сада». В Невском районе города также вышло несколько новых объектов: 9 корпус ЖК «Ласточкино Гнездо», ЖК «Rio», 2 очередь ЖК «Невская Звезда», 2 корпус ЖК «Алые Паруса», а также 5 корпус 1 очереди ЖК «Приневский». В Приморском районе вышли в продажу 5 корпус ЖК «Юнтолово», ЖК «Граффити» корпус 1.3, ЖК «Шуваловский» дома 4 и 5, ЖК «Новая Каменка» корпуса 4, 5 и 6, а также ЖК «UltraCity» корпуса 1 и 4. В Красносельском районе города вышли в продажу только два объекта: корпус 9 ЖК «Южная Акватория 5» и ЖК «Солнечный Город» дом 2.
Заключение
На декабрь 2014 года рынок недвижимости масс-маркет активно пополняется новыми объектами, как из числа выходящих в продажу новых корпусов уже введенных в эксплуатацию жилых объектов, так и новыми домами. На текущий момент девелоперами строительного рынка заявлено более 80 новых объектов недвижимости со сроком реализации на ближайшие 10 лет. Среди заявленных проектов стало появляться все больше и больше апартаментов.