Обзор рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга на 4 кв. 2014 г.

12.01.2015

На конец декабря 2014 года на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга в стадии строительства находится 49 жилых комплексов, в состав которых входят 118 жилых домов, общая площадь которых составляет 1 405 тыс. кв.м жилья.

В 4-м квартале 2014 г. в продажу вышло 9 жилых домов. В числе этих домов, как очередные корпуса уже существующих комплексов, так и  совершенно новые проекты (лофт-проект Docklands, Дом на Морской,29, Rich’Art Club-2, апарт-отель Нарвский  Посад, Дом у Елагина Острова). Общая площадь  жилой недвижимости, выведенной на рынок за 4 кв.2014 г., составила 100 172 кв.м жилья, предлагая покупателям 1631 квартиру.

За 4 квартал 2014 г. было введено в эксплуатацию 129 583 кв.м элитного жилья.

До конца 2014 года по заявленным планам застройщиков планируется ввести в эксплуатацию  4 886 квартир или 390,6 тыс. кв. м жилья бизнес и премиум-класса.

Объем строящегося жилья в 4 кв.2014 г. по сравнению со 2 кв. 2014 г. вырос на 10%, а по сравнению с 3 кв.2014 г. на 9%.

63% всего строящегося элитного жилья приходится на три района: Петроградский, Приморский и Центральный По площади застройки лидирует Петроградский район (Петроградская сторона + Крестовский остров), в котором строится 301 тыс. кв.м новых жилых площадей элит класса.  Здесь возводятся такие крупные жилые комплексы, как: ЖК «Привилегия» от Еврострой на Крестовском острове, ЖК «Европа Сити» (3 оч.) от «Возрождения», ЖК «Классика» от Л1.

В Приморском районе строится 298 тыс. кв. м. элитного нового жилья. Здесь строятся такие крупные проекты, как ЖК «Riverside», ЖК «Stockholm» от «SetlCity» , ЖК «Шведская крона» от NCC, ЖК «Life-Приморский» от «Пионера».  Данные приведены с учетом ЖК «Riverside,1 оч. Г1,Г2,Г3 общей площадью строительства 109 тыс.кв.м.

Площадь строительства элитного жилья в Центральном районе составляет 293 тыс.кв.м. Здесь в стадии строительства находятся такие крупные проекты, как ЖК «Смольный проспект» от застройщика «ЮИТ», ЖК «Царская столица» от «ЛенСпецСму», а также ЖК на Радищева, 39 от «Возрождения».

В  начале 4 кв. 2014 г. компания «Технобалтснаб» открыла продажи апартаментов в апарт-отеле бизнес класса «Нарвский Посад» на  ул. Швецова, 8 в Кировском районе. Данный район впервые фигурирует среди районов с элитной застройкой.

                Из всех строящихся объектов элитной недвижимости 32 жилых комплекса относится к бизнес классу и 17 комплексов, - к премиум классу.

95% элитных домов относятся к многоэтажной застройке и лишь 5% к малоэтажному строительству (до 6 этажей включительно). Наибольшую площадь малоэтажной застройки составляет ЖК «Duderhof Club» в Красносельском районе (41 470 кв.м).

90% элитных домов строится по кирпично-монолитной технологии и лишь 10% возводится из кирпича. Наибольшую площадь элитного строительства составляют кирпичные дома на Петроградской стороне. По такой технологии строится ЖК «На Гребецкой», апарт-отель «AVENUE-APART»,ЖК «Дом на улице Грота, 1-3» 2 оч., ЖК «SkandiKlubb, 1 оч».

Одним из преимуществ монолитных домов является их индивидуальность. Каждый дом имеет свой проект, он своеобразен и неповторим, что является немаловажным фактором при выборе элитной недвижимости.

Большинство находящихся в продаже элитных площадей (75%) предлагаются покупателям без внутренней отделки. 15% элитных квартир продаются с «белой» (чистовой) отделкой. Всего в 10% элитного жилья предусмотрена полная отделка.

Паркинг является неотъемлемой  частью элитного дома. Поэтому почти  в 100% элитных домов клиенты могут приобрести места в паркинге на территории своего дома. Наиболее часто встречающийся вид паркинга в элитных новостройках - подземный, отапливаемый паркинг.

Наименьшая стоимость парковочного места 800 000 руб. была зафиксирована в ЖК «Residence», в   Василеостровском районе. Максимальная цена парковочного место составляет 5 300 000 руб. По такой цене возможно приобретение места в паркинге апарт-отеля «Монферран» в Адмиралтейском районе.

На рынке элитного жилья рассрочка предоставляется в 91% находящихся в продаже домов. 71% рассрочки  является беспроцентной. Минимальный размер первого взноса при такой рассрочке -10% от стоимости квартиры, максимальный - 50%. Чаще всего  рассрочка без выплаты процентов предоставляется до конца строительства жилого объекта.

Рассрочка с уплатой процентов предоставляется в 20% элитных домов. Минимальный первый взнос при данном виде рассрочки также  составляет 10% от стоимости квартиры. Условия предоставления рассрочки платежей оговариваются с покупателями элитной недвижимости  индивидуально.

Возможность приобретения элитной квартиры с помощью ипотечного кредитования существует в 86% находящихся в продаже домов.

" style="font-weight:bold;font-size:medium">Ценообразование объектов элитной застройки на 4 квартал 2014 года

" style="font-weight:bold;font-size:medium">

Самое дорогое элитное жилье, как и раньше, предлагается на Крестовском острове. Здесь кв. м. жилья в среднем обойдется почти в 300 тыс. руб. В данной локации предлагается жильё только премиум-класса.  Самые дешевые элитные квартиры были обнаружены в Кировском районе города. Здесь средняя цена кв. м. жилья составляет 113 тыс. руб./кв. м.

В целом, средняя цена квадратного метра в четвертом  квартале 2014г (данные на 15.12.2014 г.) по сравнению с третьим кварталом  выросла  на 8%.

Существенное повышение  средней цены квадрата обусловлено рядом факторов. Во-первых, выходом в продажу в 4 кв. 2014 г. сразу нескольких проектов с достаточно высокими стартовыми ценами: ЖК премиум класса «Морской, 29», «Rich’Art Club-2», «Stockholm», корп. 2. В общей сложности за 4 кв. 2014 г. были открыты продажи в 9 домах.

Также за 4 кв.2014 года были выведены с рынка проданные объекты (относительно недорогие  для элитной недвижимости квартиры в ЖК «Дом у Австрийской площади» и  ЖК «Премьер Палас корп.1-1,1-2,1-3»).

Во-вторых, цены за квадратный метр в ЖК «Граф Орлов» и ЖК «Новая Скандинавия» приблизились  к  ценам  квартир в домах комфорт класса и, соответственно, данные проекты  были исключены из анализа. Данные изменения привели к существенному повышению средних цен по районам, в которых располагаются данные комплексы (Московский  район: + 11%, Выборгский район: +17%).

Существенное снижение  цены в  Приморском районе -9% произошло из-за перевода большинства квартир в  ЖК «Life-Приморский» из класса комфорт в класс бизнес. Во-вторых, в предложении на рынке первичной элитной недвижимости осталось много 3-х и многокомнатных  квартир, цена кв. метра которых ниже, чем в пользующихся большим спросом 1 –комнатных  и 2-х комнатных квартирах.

Наивысшая средняя цена  квадратного метра жилья  в сданных домах- 194 525 руб/кв.м.

На нулевом этапе строительства (дома, срок сдачи которых запланирован на 2016 г.) средняя цена квадратного метра жилья находится на уровне 164 976 руб/кв.м. Достаточно высокий уровень средний цены на данном этапе готовности дома  закономерен. В 4 кв. 2014 г. в продажу вышло несколько  жилых проектов премиум-класса с изначально высокой  ценой квадратного метра и с большим количеством студий и однокомнатных квартир в своей  квартирографии (выведены в продажу два апарт-отеля). Средняя цена на студии и однокомнатные квартиры самая высокая из всех типов квартир, а в предложении таких квартир находится много, учитывая недавний старт продаж и низкую степень готовности домов.

Немного ниже средняя цена квадратного метра (143 295 руб/кв.м.) в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию в ближайшие два квартала (4 кв.2014 г.-1 кв.2015 г.). В строящихся домах (2 кв. 2015 г.-1 кв. 2016г.) средняя удельная цена квадратного метра жилья наименьшая по сравнению с остальными циклами строительства, т.к. продажи  в таких домах идут активно. Большим спросом пользуются у покупателей студии и однокомнатные квартиры с наименьшей общей стоимостью, но с наибольшей средней ценой квадратного метра. В продаже, как правило, остаются 3-х и многокомнатные  квартиры с более низкой ценой кв.м.

Самая низкая цена студии в элитных домах отмечена в Кировском районе в новом апарт-отеле «Нарвский Посад». Здесь можно приобрести студию 20,94 кв.м за 2 613 тыс. рублей. Самая дорогая студия на 4 кв.2014 г. предлагается в Петроградском районе в ЖК «Леонтьевский мыс», цена составляет 12 448 тыс.руб за «студию» площадью 60,8 кв.м.

Дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 4 039 тыс. рублей (площадь квартиры 35  кв.м) в ЖК «Времена года,корп.2» в Адмиралтейском районе. Самую дорогую, за 25 418 тыс. рублей (102,7 кв.м) – в ЖК «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне.

В ЖК «Life-Приморский» в Приморском районе небольшая двухкомнатная квартира продается по цене 5 457 тысяч рублей (44,37кв.м). Это наименьшая цена на квартиры данного типа среди всех застройщиков. Самая высокая цена на элитную двухкомнатную квартиру наблюдается в клубном апарт-отеле «Дом Del`Arte» на Крестовском острове. Здесь предлагается  квартира-резиденция  площадью  166,58 кв.м за 55,4 млн.руб.

За 7 970 тысячи рублей можно приобрести трехкомнатную квартиру, площадью 73 кв.м в ЖК «Времена года,корп. 2 и корп. 4». Максимальная цена за трехкомнатную квартиру также зафиксирована  в клубном апарте «Дом Del`Arte» на Крестовском острове– 307 695 тыс. руб. (281 кв.м).

Многокомнатные квартиры по самой низкой стоимости предлагает ЖК «Царская Столица». Квартира 114,75 кв.м. стоит 11 970 тыс. руб. Самая дорогая многокомнатная квартира – в апарт-отеле «Монферран» по цене 147 000 млн.руб. за 230,8 кв.м.

69% нового элитного жилья оказалось в сегменте бизнес. Среди районов по площади  новых элитных комплексов лидирует Адмиралтейский район за счет вывода в продажу  относительно крупного второго корпуса ЖК «Времена года».

На сентябрь 2014 года рынок элитной недвижимости активно пополняется новыми объектами, как из числа выходящих в продажу новых корпусов уже введенных в эксплуатацию жилых объектов, так и  новыми домами. На текущий момент девелоперами строительного рынка заявлено о  40 новых объектах элитного жилья со сроком реализации на ближайшие 3-4 года. Среди заявленных проектов есть несколько пятизвездочных апартаментов в самом центре города.

Доля объектов бизнес класса  в общем объеме элитной застройки доминирует  над  долей объектов премиум класса. Доли элитного жилья бизнес класса  и премиум класса составляют 64% и 36% соответственно.

Наиболее активно застраивается Приморский и Центральный районы. Кировский район впервые появился в списке районов с элитной застройкой.

Объем строящегося элитного жилья, находящегося в продаже, на середину декабря 2014 г. составляет 1,405 млн. кв. м.

Изменение цен на элитную недвижимость в 4 кв. 2014 г. по сравнению с 3 кв2014 г. было существенным, прирост цены составил 8%.

К основным тенденциям  на рынке элитного жилья, которые прослеживались в 4 кв.2014 г. можно отнести следующее: 

• Переход некоторых объектов из статуса элитных в статус комфортного жилья из-за  снижения средней цены на квартиры и отсутствия тех критериев элитарности, на которые рассчитывает потенциальный покупатель (необходимое количество парковочных мест, социальное окружение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, многоквартирность дома, своевременный ввод дома в эксплуатацию). И, обратный процесс: значительное удорожание средней цены квадратного метра, что позволяет осуществить перевод квартир дома из класса комфорт в бизнес.
• Увеличение доли апарт-отелей в общем объеме строительства элитного жилья.
• Появление элитных объектов в нехарактерных для  данного класса недвижимости районах города.